Смяна на домоуправител – как става
Решава общото събрание. За нов управител трябват повече от половината идеални части на цялата етажна собственост, не само на дошлите. Ето стъпките, образците и сроковете по ЗУЕС.
От поканата до предаването
Образците на поканата, пълномощното и протоколите са в Word на страницата „Образци“.
1. Кой свиква събранието
Управителят (управителният съвет) или контрольорът (контролният съвет). Собственици с поне 20 на сто от идеалните части могат да поискат събрание писмено. Управителят го свиква до 10 дни, иначе го свикват те (чл. 12 ЗУЕС). Ако от последното общо събрание е минала повече от година, събрание може да свика всеки собственик или ползвател.
2. Поканата
Поставя се на видно място на входа поне 7 дни преди събранието. Върху нея се пишат датата и часът на поставяне и се съставя протокол (чл. 13, ал. 1). В дневния ред влизат точките, по които ще се гласува:
- освобождаване на досегашния управител;
- избор на нов управител или възлагане на управлението на професионален управител;
- одобряване на договора и упълномощаване на човек от входа да го подпише.
Решения извън дневния ред не се приемат, освен в неотложни случаи (чл. 16).
3. Кворум и мнозинство
Обикновено събранието започва при 51 на сто от идеалните части, а след едночасово отлагане – при 26 на сто (чл. 15). Изборът на управител е изключение. Решението минава само ако „за“ са повече от 50 на сто от идеалните части на цялата етажна собственост, не само на дошлите (чл. 15, ал. 1, чл. 17, ал. 2, т. 7 и чл. 19, ал. 8). Същото важи и за професионален управител.
Затова е добре предварително да се съберат пълномощни от тези, които няма да дойдат (чл. 14).
4. Протоколът
Изготвя се до 7 дни след събранието. В него се записва как е гласувал всеки, с идеалните му части. На входа се поставя съобщение, че протоколът е готов. Протоколът може да се оспори писмено до 7 дни от съобщението, а ако собственикът отсъства – до един месец (чл. 16).
5. Договорът с професионален управител
Договорът се одобрява от общото събрание със същото мнозинство и се подписва от упълномощен от събранието човек. Срокът е до две години, а клауза за автоматично подновяване е недействителна (чл. 19, ал. 8). Три месеца преди края на договора събранието избира нов управител (чл. 19, ал. 9).
6. Предаването
Досегашният управител продължава работа до избора на нов (чл. 21, ал. 2). След това предава протоколите, книгата на етажната собственост, финансовите документи, парите и данните за банковите сметки и карти. Срокът е 15 дни от вписването на новия управител в регистъра на етажните собствености. Протоколът за предаването се подписва от стария и новия управител, председателя на контролния съвет и касиера (чл. 23).
Какво да проверите при професионален управител
- Вписан ли е в регистъра на МРРБ. Вписването е условие да управлява етажна собственост (чл. 47б ЗУЕС). Регистърът е публичен: регистър на професионалните управители. „Ариете Хоум“ ЕООД е вписана под № 270 с удостоверение № 02-01-636/09.10.2026 г.
- Срокът на договора. До две години, без автоматично подновяване.
- Отчетът. Управителят поставя всеки месец на входа отчет за приходите и разходите. При поискване го дава и по имейл или на хартия (чл. 23, т. 3а).
- Кой какво плаща. Вижте как законът разпределя разходите на страницата „Такса вход“.
Ако никой не е избран
Без управител никой не организира изпълнението на решенията на общото събрание и не пази протоколите, документите и книгата за приходите и разходите. Това са задълженията по чл. 23 ЗУЕС.
Изходът е общо събрание. Ако от последното е минала повече от година, всеки собственик или ползвател може да го свика сам (чл. 12, ал. 5). Поканата и протоколът са същите като при смяна.
В закона няма „служебен домоуправител“, когото общината да назначи. Преходните разпоредби от 2009 г. задължаваха кмета да организира първите събрания в сградите без органи, но този срок отдавна е изтекъл.
Мнозинство, срокове, предаване
Повече от половината идеални части от общите части на цялата етажна собственост, а не само на присъстващите. Същото важи и когато управлението се възлага на професионален управител (чл. 17, ал. 2, т. 7 и чл. 19, ал. 8 ЗУЕС).
Да, но само с решение на общото събрание и при неизпълнение на задълженията му (чл. 19, ал. 6 ЗУЕС). Мандатът е до две години, а досегашният управител работи, докато бъде избран нов (чл. 19, ал. 2 и чл. 21, ал. 2).
За най-много две години. Договор за по-дълъг срок се смята сключен за две години, а клауза за автоматично подновяване е недействителна (чл. 19, ал. 8 ЗУЕС).
До 15 дни от вписването на новия управител в регистъра на етажната собственост. Предаването става с протокол, подписан от стария и новия управител, председателя на контролния съвет и касиера (чл. 23 ЗУЕС).
Сменяте управителя? Можем да поемем входа
Помагаме с поканата и протокола и при желание идваме на събранието. После поемаме книгата на етажната собственост, сметките и ремонтите. Отчетите и справките са в платформата.
