Има ли нов закон за етажната собственост?
Не. Действа Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) от 2009 г. Когато хората питат за „новия закон“, често имат предвид промените от 2023 г. Те влязоха в сила на три етапа и са подредени тук.
Последната промяна е от юни 2025 г.
- Последното изменение на ЗУЕС е обнародвано в „Държавен вестник“, бр. 49 от 17 юни 2025 г. То засяга само едно от изискванията към професионалните управители: да не са в списъка по Закона за мерките срещу финансирането на тероризма (чл. 47б, ал. 3, т. 4). Правилата за собствениците не са променени.
- В Народното събрание няма законопроект за етажната собственост. Прегледахме всички законопроекти на 51-вото и 52-рото Народно събрание – от 11 ноември 2024 г. до 26 октомври 2026 г.
- На обществено обсъждане също няма проект. Последният проект за промени в ЗУЕС на портала за обществени консултации е от септември 2022 г.
Ако законът се промени, ще обновим страницата. Текстът на закона е на сайта на министерството на регионалното развитие.
Промените от 2023 г. по етапи
От 29 септември 2023 г.
- Общото събрание има кворум, когато са представени най-малко 51 на сто идеални части от общите части. За някои решения правилото е друго (чл. 15, ал. 1).
- Професионалните управители се вписват в регистър към министерството. Без вписване не могат да управляват етажна собственост (чл. 47б).
- Общото събрание може да реши да не плаща възнаграждение на управителя, касиера и контрольора, когато те са собственици, ползватели или обитатели в сградата (чл. 11, ал. 1, т. 16а).
- Който не подаде декларация за домовата книга, се наказва с глоба (чл. 55, ал. 3). Подробно – на страницата „Домова книга“.
От 31 декември 2023 г.
- Събранието може да се проведе в смесен режим – присъствено и онлайн чрез видеоконференция. Редът се записва в правилника за вътрешния ред (чл. 16, ал. 1 и 10).
- Който не може да дойде, гласува неприсъствено с декларация до 7 дни след събранието. Това важи за част от решенията: основен ремонт и обновяване, кредит, разсрочване на задължения, присъединяване към мрежите, зарядни точки (чл. 17а).
- Когато един собственик има над 51 на сто идеални части, кворумът е 75 на сто (чл. 15, ал. 4).
- Книгата на етажната собственост може да е електронна, а декларацията за нея се праща и по имейл до управителя (чл. 7, ал. 1 и 3).
От 31 декември 2024 г.
- Към министерството се създава единна информационна система с два регистъра: на професионалните управители и на етажната собственост (чл. 47а).
- Управителният съвет или управителят на входа се вписва в регистъра чрез общината (чл. 47е). Старите общински регистри по чл. 44–47 са отменени.
Наредбата за регистрите
Новото през 2026 г. не е закон, а наредба: Наредба № РД-02-20-1 от 5 февруари 2026 г. за Единната информационна система на етажната собственост („Държавен вестник“, бр. 20 от 20 февруари 2026 г.). Тя урежда как се водят двата регистъра от закона.
- Когато системата заработи, управителният съвет или управителят ще подава заявление до общината в едномесечен срок от избора си (чл. 21, ал. 1 от наредбата).
- Дотогава вписването в общината става по стария ред – по наредбата от 2012 г. (§ 3, ал. 1).
- Регистърът на професионалните управители приема заявления от 20 февруари 2026 г. „Ариете Хоум“ ЕООД е вписана в него под № 270.
Какво да проверите
- Има ли избран управител и вписан ли е в общината. Ако няма, вижте как се избира и сменя домоуправител.
- Има ли правилник с ред за онлайн събрание. Без него смесеният режим няма записани правила.
- Актуална ли е домовата книга и има ли в нея имейли за уведомяване.
- Как се дели таксата. Решението по чл. 51 се взема с поне 51 на сто идеални части – вижте как се определя таксата вход.
Поканата, протоколът и пълномощното за събранието са в образците.
Онлайн събрание, гласуване, регистрация
Не. Действа Законът за управление на етажната собственост от 2009 г. Последната му промяна е от 17 юни 2025 г. и засяга само изискванията към професионалните управители. През февруари 2026 г. излезе наредбата за единната информационна система на етажната собственост, но тя не променя закона.
Да, в смесен режим – присъствено и онлайн чрез видеоконференция, която установява кои са участниците. Как точно става, се записва в правилника за вътрешния ред (чл. 16, ал. 1 и 10 ЗУЕС).
Който не може да дойде нито лично, нито онлайн, гласува с подписана декларация до 7 дни след събранието – на хартия или с електронен подпис. Важи само за някои решения – например за основен ремонт, кредит или зарядни точки. И само ако общото събрание е решило да има неприсъствено гласуване (чл. 17а ЗУЕС).
Да. Управителният съвет или управителят се вписва в регистъра на етажната собственост чрез общината (чл. 47е ЗУЕС). Ако не подаде уведомление, председателят или управителят се наказва с глоба от 50 до 400 лв. по текста на закона, тоест от 25,56 до 204,52 € по фиксирания курс (чл. 56, ал. 3 ЗУЕС).
Искате входът да е изряден, без да следите закона?
В сградите, които управляваме, подготвяме поканите и протоколите, водим книгата на етажната собственост и при желание присъстваме на общото събрание.
