Ремонт на вход
Ремонтът на общите части се решава от общото събрание. Плаща се по идеални части, а не поравно като тока и почистването. Ето с какво мнозинство се гласува, откъде идват парите и какво става, когато ремонтът не търпи отлагане.
Кой решава и с какво мнозинство
Ремонтът, основното обновяване и преустройството на общите части, както и подмяната на общи инсталации, стават по решение на общото събрание (чл. 48, ал. 1). Нужното мнозинство зависи от вида на ремонта:
- Необходим ремонт – за да са сградата и инсталациите, включително покривът, технически годни и да се ползват нормално. Решава се с повече от 50 на сто от представените идеални части (чл. 17, ал. 3).
- Основен ремонт и основно обновяване, както и усвояване на пари по програми, субсидии и други източници: поне 51 на сто от идеалните части (чл. 17, ал. 2, т. 5).
- Полезни разходи и кредит. Полезен е ремонт, който не е задължителен и увеличава стойността на сградата. За него и за заем трябват поне 75 на сто от идеалните части (чл. 17, ал. 2, т. 3).
При последните две мнозинството се смята от идеалните части на цялата етажна собственост, а не само от присъстващите. За тях може да има и неприсъствено гласуване до 7 дни след събранието (чл. 17а).
Общото събрание не може да откаже разходите, които са необходими за поддържането или за възстановяването на общите части (чл. 11, ал. 2). Ремонтите влизат в годишен план. Общото събрание го приема и го променя, когато се появят непредвидени разходи (чл. 11, ал. 1, т. 8 и 9).
Кой колко плаща
Разходите за ремонт, решен от общото събрание, се делят между собствениците според идеалните им части от общите части (чл. 48, ал. 3). Обикновено по-голям апартамент има повече идеални части и плаща повече. Така се плащат и вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ (чл. 6, ал. 1, т. 9).
Разходите за ток, вода, почистване и асансьор са друго: те се делят поравно на човек. Вижте как се определя таксата вход.
Решението се изпълнява в срока, който е записан в него. Ако срок няма – до 14 дни, след като е оповестено (чл. 38, ал. 1). Срещу съсед, който не плаща, управителят може да поиска от съда заповед за изпълнение – какво се прави с длъжниците.
Ако ремонтът на общите части минава през апартамент, собственикът е длъжен да осигури достъп (чл. 6, ал. 1, т. 12).
Фонд „Ремонт и обновяване“
- Фондът е задължителен: общото събрание го създава и поддържа (чл. 50, ал. 1).
- Месечната вноска е по идеални части. Размерът ѝ определя общото събрание, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната (чл. 50, ал. 2, т. 1).
- Парите се държат в отделна сметка на името на етажната собственост (чл. 50, ал. 3).
- От фонда се плащат ремонтите, оборудването, мерките от техническия паспорт и други разходи, решени от общото събрание (чл. 50, ал. 4).
- Парите от сметката ги тегли управителят, но само по решение на общото събрание (чл. 50, ал. 5). Изключение е неотложният ремонт – за него управителят отпуска пари веднага (чл. 49, ал. 1).
Когато ремонтът не търпи отлагане
Необходим ремонт. Управителят отпуска парите веднага със свое решение. После общото събрание утвърждава разходите по платежните документи (чл. 48, ал. 5).
Неотложен ремонт е нужен, когато сградата или част от нея може да се разруши или когато повреда застрашава живота и здравето на хората (§ 1, т. 9 от допълнителните разпоредби). Тогава:
- Управителят веднага отпуска пари от фонда (чл. 49, ал. 1).
- Ако във фонда няма достатъчно, той веднага свиква общо събрание, което да реши как да се съберат (ал. 2).
- Ако събранието не се свика или не реши, управителят или всеки заинтересован уведомява кмета на общината или района (ал. 3).
- Кметът проверява и до един месец издава заповед, с която задължава собствениците да направят ремонта в срок до три месеца (ал. 4).
- Ако заповедта не се изпълни, ремонтът се прави от кмета, а общината събира разходите от собствениците с изпълнителен лист (ал. 5).
Управител, който не изпълни тези задължения, се наказва с глоба от 500 до 1000 лв. по текста на закона, тоест от 255,65 до 511,29 € по фиксирания курс (чл. 56, ал. 4).
Ако управителят не реагира. Всеки собственик може да направи необходимия ремонт със свои пари, материали или труд. Условието е да е уведомил управителя, а той да не е свикал общо събрание до един месец. Общото събрание решава парите да се върнат или да се прихванат от вноските във фонда. Ако не се върнат, собственикът може да заведе иск срещу другите (чл. 48, ал. 6 и 7).
Как протича ремонтът
- Оглед. Описва се какво трябва да се направи. Ако сградата има технически паспорт, с предимство се правят мерките от него (чл. 48, ал. 2).
- Оферти за една и съща работа, за да могат да се сравнят. Законът не казва колко да са.
- Покана за общо събрание с предложение за решение: какво се прави, от кого, за колко и откъде са парите. Вижте образеца на покана.
- Гласуване с нужното мнозинство и протокол до 7 дни след събранието (чл. 16, ал. 6).
- Договор с изпълнителя и приемане на работата. Изпълнението на решението го организира управителят (чл. 23, ал. 1, т. 1).
- Отчет. Всеки месец на входа се поставя отчет за приходите и разходите (чл. 23, ал. 1, т. 3а). Как е изпълнен планът за ремонтите, се отчита пред общото събрание (чл. 11, ал. 1, т. 8).
Фонд, наематели, спешен ремонт
Да. Общото събрание създава и поддържа фонда (чл. 50, ал. 1 ЗУЕС). Месечната вноска е по идеални части. Размерът ѝ определя общото събрание, но тя не може да е по-малка от един процент от минималната работна заплата за страната (чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС).
Не по ЗУЕС. Ремонта на общите части и вноските във фонда плащат собствениците според идеалните си части (чл. 6, ал. 1, т. 9 и чл. 48, ал. 3 ЗУЕС). Разходите за поддържане – ток, вода, почистване, асансьор – са друго: те се делят поравно на човек и там се броят и наемателите (чл. 51 ЗУЕС).
Не може да откаже разходите, които са необходими за поддържането или за възстановяването на общите части (чл. 11, ал. 2 ЗУЕС). Ремонт, който не е задължителен и само увеличава стойността на сградата, е полезен разход. За него трябват поне 75 на сто от идеалните части (чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС).
Да, ако ремонтът е необходим, сте уведомили управителя, а той не е свикал общо събрание до един месец. Общото събрание решава парите да ви се върнат или да се прихванат от вноските ви във фонда, срещу документи за платеното. Ако не ви ги върнат, можете да заведете иск срещу другите собственици (чл. 48, ал. 6 и 7 ЗУЕС).
Управителят веднага свиква общо събрание, което да реши как да се съберат. Ако събранието не се свика или не реши, управителят или всеки заинтересован уведомява кмета на общината или района. Кметът проверява и до един месец издава заповед ремонтът да се направи в срок до три месеца (чл. 49, ал. 2–4 ЗУЕС).
Искате ремонтът да мине без спорове?
В сградите, които управляваме, събираме оферти и подбираме изпълнители, подготвяме поканата и протокола за решението, а разходите се виждат в платформата.
